Megújul az ingatlan-nyilvántartás

Az ingatlanvagyon a nemzeti vagyon 60-65%-át teszi ki, amely adminisztratív szempontból mintegy 19 millió tulajdoni lapot kezelését jelenti. A „régi” – jelen cikk írásának idején, 2024 augusztusában hatályban lévő – ingatlan-nyilvántartási törvény (a továbbiakban Inytv.) 1997-ben lépett hatályba, s azóta rengeteg módosításon átesett.

Az 1997-es Inytv. elfogadása óta eltelt negyedszázadban olyan változások álltak be, amelyek következtében egy új, korszerű koncepciókon alapuló törvény elfogadása vált szükségessé.  Az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény ezen kihívásoknak igyekszik megfelelni.

Fontos megjegyezni, hogy az új szabályozás csak 2025. január 15. napján lép hatályba. Azóta is voltak kisebb változások a magyar ingatlanjog területén, megdrágultak ugyanis az ingatlannyilvántartási eljárások. A A változásbejegyzés díja a változással érintett ingatlanonként 6600 forintról 10600 forintra nő, ami 60 százalékos emelést jelent. Ha már hitellel vásárolunk, akkor a jelzálogjog bejegyzése, valamint – ide nem értve a jelzálogjog törlését – a bejegyzés módosítása iránti eljárás díja a változással érintett ingatlanonként 12600 forintról 20 ezer forintra nő, ami ugyancsak közel 60 százalékos drágulás. A tulajdoni lap ára az eddigi 3000 forintról 4800 forintra drágult 

A hagyományok tisztelete modern köntösben

Általánosságban kijelenthető, hogy az új szabályozás igazodik a magyar ingatlanjogi hagyományokhoz, egyúttal fel kívánja gyorsítani a földhivatali eljárásokat. Az új jogszabály céljai között szerepel többek között a papíralapú ügyintézés felváltása elektronikus ügyintézéssel, valamint az ingatlan-nyilvántartásnak a más, állami közhiteles nyilvántartásokkal összekötése is.

Az új Inytv. legfőbb újítása az, hogy az eddigi papíralapú eljárást és nem összefüggő rendszerként létező nyilvántartást szinte teljes egészében felváltja az elektronikus eljárás, s egységes nyilvántartás jön létre.

A nyilvántartás egységességének követelménye következtében az eddigi földhivatali rendszernek is búcsút inthetünk: a jövőben egy országos illetékességgel rendelkező földhivatal fog eljárni, de az országos illetékesség mellett lehetőség lesz az ügyek területi és leterheltségi alapú kiosztására is.

Új szabályozási szemlélet, megszűnő jogintézmények

Az új jogszabály egy teljesen új szabályozási szemléletet is tükröz: a legfontosabb ingatlan-nyilvántartási jogforrások továbbra is a Ptk. és az új Intyv. lesznek, azonban az eljárási szabályok nagy része rendeleti (kormányrendelet) kerül szabályozásra, melynek előnye lehet, hogy gyorsabban tud alkalmazkodni a folyamatosan változó környezethez az eljárásrend. Az eljárási szabályok mellett az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető tények és jogok is rendeleti szinten kerülnek szabályozásra.

Az új törvény sok anyagi és eljárásjogi rendelkezést módosít vagy megszüntet.  Fontos változás, hogy a tulajdonjog-fenntartás jogintézményének megváltozott szabályozása mellett megszűnik az eddig igen népszerű függőben tartás intézménye.

Változnak a perfeljegyzés (új Inytv. használatában perbejegyzés) szabályai is. Az új törvény ugyanis meghatározza azokat a pereket, amelyek az ingatlan-nyilvántartás tartalmát érintik, s ezen perek bejegyzése ezután nem a bíróság mérlegelésétől és a felek kérelmétől függ majd, hanem azonnal bejegyzésre kerül. Ezentúl a bíróség hivatalból, a keresetlevél alperesnek történő kézbesítésével egyidejűleg, előzetesen végrehajtható végzéssel elrendeli többek között a törlési, kiigazítási és az ingatlan tulajdonjoga iránti per megindítása tényének bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.

Automatizált döntéshozatal és ügyvédkényszer

Az új Inytv. által a jogalkotó szándéka szerint egyszerűsödni és gyorsulni fognak az ingatlan-nyilvántartási eljárások is, melynek alapját a már említett, teljes mértékben elektronikus nyilvántartás adja.

Az eljárást ezentúl egy elektronikus űrlap kitöltésével kell megindítani. Az eljáráshoz főszabály szerint jogi képviselő igénybevétele kötelező, ennek következtében eljáró ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző rögzíti az ügy tárgya és elbírálása szempontjából lényeges összes adatot (például ingatlan helyrajzi száma, felek adatai) az említett elektronikus űrlapon.

A jogi képviselet csak kivételesen esetben mellőzhető, ilyen lehet például az ingatlan vagy a jogosult adataiban történő változás bejegyzése iránti eljárás.

Az új ingatlan-nyilvántartási eljárásban lehetővé válik az automatikus döntéshozatal, amelynek a háttérszabályait a végrehajtási rendelet fogja szabályozni. Az automatikus döntéshozatal lényege az, hogy az új rendszer a beérkező beadványokat automatikusan széljegyzi, ezt követően a nem sommás vagy teljes eljárásra kerülő ügyeket a rendszer ügyintézői közreműködés nélkül, automatikusan bírálja el.

A végrehajtási rendelet értelmében automatikus eljárás során kerül bejegyzésre többek között a végrehajtási jog törlése, az adóhatóság által bejegyzett jelzálogjog törlése, valamint a jog, vagy a tény változásának bejegyzésére vonatkozó bírósági elrendelés vagy felhívás is.

Az automatikus eljárásnak köszönhetően ezt követően az is megtörténhet, hogy az adásvételi szerződés megkötését követően az ügyfél az ügyvédi irodából történő távozást követő percekben már bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásban.

***

Az új Inytv-vel kapcsolatban azt lehet elmondani, hogy egy eddiginél gyorsabb elektronikus eljárás vár a szerződő felekre, melynek során ezentúl ügyvédek, jogtanácsosok vagy közjegyzők fognak eljárni, s így várhatóan az ügyfelek számára is kényelmesebbé és gyorsabbá válik az ingatlan-nyilvántartási eljárás.